Overstap erfpacht
Ook voor het omzetten van erfpachtrechten naar eeuwigdurende erfpachtrechten (overstap erfpachtrecht) kun je bij Amson & Kolhoff Notarissen terecht.
In Amsterdam, maar ook in Diemen, kunnen huizenbezitters kiezen voor overstappen naar het nieuwe erfpachtstelsel. Als laatste stap in het proces dient de overstap juridisch worden vastgelegd. Hier heb je een notaris voor nodig die de afspraken vastlegt in een notariële akte en de verdere afwikkeling regelt.
Uiteraard zijn wij je daarbij graag van dienst.
Je kunt een offerte voor onze werkzaamheden aanvragen via offerte overstap erfpacht of info@amsonkolhoff.nl
Indien er een hypotheek op jouw woning is gevestigd dienen wij bij jouw hypotheekverstrekker toestemming aan te vragen om de overstap te kunnen realiseren. In een aantal situaties wensen banken, nu of in de toekomst, dat er een nieuw hypotheekrecht gevestigd wordt. De huidige bestaande hypotheek dient dan in veel gevallen doorgehaald te worden bij het Kadaster.
Aangezien iedere bank zijn eigen beleid hierin heeft is het vooraf moeilijk in te schatten of het vestigen van een nieuw hypotheekrecht noodzakelijk is. Het Klachteninstituut voor Financiële Dienstverlening (Kifid) heeft onlangs uitspraak gedaan over wie de kosten van het opnieuw vestigen van het hypotheekrecht dient te betalen. Een bank mag een nieuwe hypotheekakte eisen maar de kosten daarvan moet ze zelf betalen. Erfpachters die hun erfpachtcontract al hebben omgezet en daarbij ook kosten hebben gemaakt om de hypotheekakte aan te passen, kunnen hun bank aanschrijven met het verzoek de kosten terug te betalen.
Het Kifid heeft geen uitspraak gedaan of de bank verplicht is om de kosten van reeds gepasseerde hypotheekakten alsnog te vergoeden aangezien " een dergelijke uitspraak haar taak en bevoegdheden te buiten zou gaan".
Kijk voor de volledige uitspraak hier https://www.kifid.nl/wp-content/uploads/2023/02/Uitspraak-2023-0008.pdf
Er zijn drie mogelijkheden:
1. Je hebt een woning op erfpacht
Het vestigen van een nieuw hypotheekrecht is kan vereist zijn.
2. Je hebt een appartementsrecht waarbij het erfpachtrecht is gesplitst in appartementsrechten
Veel appartementencomplexen in Amsterdam zijn uitgegeven als 1 erfpachtrecht. Dit erfpachtrecht is vervolgens gesplitst in appartementsrechten. Normaal gesproken moeten alle erfpachters in zo’n complex via de VvE instemmen met afspraken over de erfpacht. Echter, voor de overstap naar eeuwigdurende biedt de gemeente erfpachters met een appartementsrecht de mogelijkheid om individueel een overeenkomst af te sluiten.
Als je een appartementsrecht in een VvE bezit, is het mogelijk om individueel over te stappen naar het eeuwigdurende erfpachtstelsel. Hiervoor kun je met de gemeente een zogenaamde 'obligatoire overeenkomst' sluiten die vervolgens door de notaris in een akte zal worden vastgelegd. Deze overeenkomst geldt tussen jou en de gemeente; andere leden van de VvE zijn hier niet bij betrokken. Het onderliggende erfpachtrecht (van het gehele complex) blijft een voortdurend erfpachtrecht totdat iedereen is overgestapt. Het onderliggende erfpachtrecht blijft een voortdurend erfpachtrecht totdat iedereen is overgestapt. Tussen u en de gemeente geldt echter de obligatoire overeenkomst voor overstap naar eeuwigdurende erfpacht. Om ervoor te zorgen dat deze overeenkomst ook ten opzichte van derden werkt, wordt een kettingbeding opgenomen en een kwalitatieve verplichting gevestigd. Het vestigen van een nieuw hypotheekrecht is in 99% van alle gevallen niet vereist. Zodra alle appartementsrechten van de VvE zijn overgestapt dient het erfpachtrecht voor het gehele complex alsnog te worden overgezet naar eeuwigdurende erfpacht. Hierbij kan jouw hypotheekverstrekker alsnog verlangen dat het hypotheekrecht opnieuw wordt gevestigd op jouw appartement.
Heb je een appartementsrecht in een relatief kleine VvE (minder dan 10 appartementsrechten), en je weet zeker dat alle mede-eigenaren in het appartementencomplex willen overstappen, dan kan het voor wat betreft de notariskosten voordelig zijn om als VvE in één keer tezamen over te stappen. Ook hiervoor kun je een offerte bij ons opvragen.
3. Je hebt een appartementsrecht waarbij het appartementsrecht na splitsing in erfpacht is uitgegeven in erfpacht
De laatste jaren komt het steeds vaker voor dat bij nieuwbouwappartementen het complex eerst in appartementsrechten wordt gesplitst en daarna de appartementsrechten in erfpacht worden uitgegeven.
Deze erfpachters kunnen individueel overstappen.
Het vestigen van een nieuw hypotheekrecht vereist zijn.
In jouw leverings- of hypotheekakte kunt u controleren welke situatie op u van toepassing is.
Indien de omschrijving van uw appartementsrecht begint met "het appartementsrecht, rechtgevende op……..", dan is jouw appartementsrecht geen erfpachtrecht en stap u over via een obligatoire overeenkomst (bijna nooit nieuwe hypotheekvestiging vereist).
Indien de omschrijving van uw appartementsrecht begint met "het voortdurende recht van erfpacht van……..", dan is jouw appartementsrecht een erfpachtrecht en kunt u individueel overstappen (vaak is het opnieuw vestigen van het hypotheekrecht vereist).
Procedure na acceptatie van onze offerte
Na acceptatie van onze offerte kun je ons kantoor als behandelend notaris in het portaal van de gemeente Amsterdam vermelden. De gemeente Amsterdam zal na afronding van hun proces ons kantoor de benodigde stukken toesturen voor het opmaken van de notariële akte van overstap.
Wij zullen daarna contact met je opnemen en er voor zorgdragen dat de akte voor de deadline van de Gemeente Amsterdam zal passeren.
Vanwege het grote aantal overstap dossiers die bij de notarissen in de regio Amsterdam in behandeling zijn passeren wij op dit moment de overstap dossiers op basis van de deadline die de gemeente stelt nadat je hun aanbieding hebt geaccepteerd (momenteel 6 maanden na acceptatie).
Het kan dus zijn dat wij pas na een aantal maanden contact met u opnemen voor het maken van een afspraak. Mochten er bij u bijzondere omstandigheden spelen waardoor u graag eerder zou willen afspreken, dan kunt u contact met ons opnemen.
Zodra uw dossier bij ons in behandeling is zul je van de gemeente Amsterdam regelmatig een e-mail ontvangen dat de akte nog niet is gepasseerd. Je hoeft niet te reageren op deze e-mail. Zolang de akte passeert voor de door de gemeente Amsterdam gestelde deadline is er geen reden tot ongerustheid.
